Was kostet deine Baufinanzierung?Rate, Restschuld und Tilgungsplan.

Wie die monatliche Rate entsteht

Die Rate einer Baufinanzierung heißt Annuität und bleibt über die Zinsbindung konstant. Sie besteht aus zwei Teilen: dem Zinsanteil auf die aktuelle Restschuld und dem Tilgungsanteil, der die Schuld abbaut. Rechnerisch ist die anfängliche Jahresrate der Darlehensbetrag mal der Summe aus Sollzins und anfänglicher Tilgung. Bei 300.000 Euro Darlehen, 3,5 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung sind das 5,5 Prozent von 300.000, also 16.500 Euro im Jahr oder 1.375 Euro im Monat.

Restschuld und Zinsbindung: die wichtigste Kennzahl

Anders als ein Ratenkredit ist eine Baufinanzierung am Ende der Zinsbindung meist noch nicht vollständig getilgt. Der Rest heißt Restschuld, und genau dafür brauchst du eine Anschlussfinanzierung zu dann gültigen Zinsen. Wie hoch die Restschuld ausfällt, hängt von der anfänglichen Tilgung und der Länge der Zinsbindung ab.

Tilgung richtig wählen

Die anfängliche Tilgung ist der stärkste Hebel, den du selbst in der Hand hast. Eine höhere Tilgung bedeutet eine höhere Monatsrate, aber eine deutlich kürzere Gesamtlaufzeit und eine kleinere Restschuld. Heute gelten mindestens 2 bis 3 Prozent als sinnvoll, in Niedrigzinsphasen entsprechend mehr.

Eigenkapital: weniger Zins, weniger Risiko

Je mehr Eigenkapital du einbringst, desto geringer ist der Darlehensbetrag und desto besser der Zins, weil die Bank ein niedrigeres Risiko hat. Als Faustregel sollten mindestens die Kaufnebenkosten aus Notar, Grunderwerbsteuer und Makler (zusammen rund 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises) aus Eigenkapital kommen. Eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital ist möglich, aber teurer und setzt ein sicheres Einkommen voraus.

Wie viel Haus kannst du dir leisten?

Umgekehrt gerechnet bestimmt die Monatsrate, die dauerhaft in dein Budget passt, wie hoch das Darlehen sein kann. Bei einer Annuität mit anfänglicher Tilgung gilt: Darlehen gleich Jahresrate geteilt durch Zins plus Tilgung. Die Tabelle rechnet mit dem aktuellen Bauzins von 3,81 % (August 2026) und 2 Prozent Tilgung.

Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler kommen dazu und sollten aus dem Eigenkapital bezahlt werden. Welche Rate wirklich in dein Budget passt, zeigt der Haushaltsrechner.

Welche Zinsbindung passt?

Je länger der Zins festgeschrieben ist, desto mehr Planungssicherheit hast du. Wie groß der Unterschied gerade ist, zeigen die Durchschnittszinsen der Bundesbank für neue Baukredite.

Bleibt nach der Zinsbindung viel Restschuld übrig, schützt eine lange Bindung vor steigenden Zinsen beim Anschluss. Nach zehn Jahren darfst du einen Baukredit ohnehin mit sechs Monaten Frist kündigen (§ 489 BGB). Förderkredite der KfW können einen Teil der Finanzierung günstiger machen, die aktuellen Programme stehen auf kfw.de. Die ganze Entwicklung seit 2003 findest du bei den aktuellen Bauzinsen.

In drei Schritten zur passenden Baufinanzierung

1. 01

   Zahlen durchspielen

   Kaufpreis, Eigenkapital, Zins und Tilgung im Rechner variieren, bis Rate und Restschuld passen.

2. 02

   Spielraum prüfen

   Tilgung und Zinsbindung anpassen und sehen, wie stark sich Laufzeit und Restschuld verändern.

3. 03

   Bestzins vergleichen

   Über Dr. Klein die aktuellen Konditionen aus über 550 Banken vergleichen, kostenlos und mit persönlicher Beratung.

Häufige Fragen zum Baufinanzierungsrechner