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Ratgeber für Mieter

Nebenkostenabrechnung prüfen

Die Abrechnung für 2025 muss bis 31.12.2026 bei dir sein. Danach hast du zwölf Monate Zeit, Fehler zu melden. So prüfst du sie in sechs Schritten, kostenlos und mit Paragraf.

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Stand Oktober 2026 · für Mietwohnungen in Deutschland

Die Zahlen, die zählen

31.12.2026
Bis dahin muss die Abrechnung 2025 bei dir sein (§ 556 Abs. 3 BGB).
12 Monate
So lange hast du nach Zugang Zeit für Einwendungen.
15 %
darfst du kürzen, wenn Heizkosten nicht nach Verbrauch abgerechnet sind.

Das Wichtigste in 30 Sekunden

  • Kommt die Abrechnung 2025 nach dem 31.12.2026, darf dein Vermieter keine Nachzahlung mehr verlangen, außer er hat die Verspätung nicht zu vertreten (§ 556 Abs. 3 BGB).
  • Deine Einwendungen musst du bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitteilen.
  • Umlegen darf dein Vermieter nur die 17 Kostenarten aus § 2 BetrKV, und nur, wenn dein Mietvertrag sie vereinbart. Verwaltung und Reparaturen gehören nie dazu.
  • Kabel-TV-Gebühren dürfen seit dem 01.07.2024 nicht mehr über die Nebenkosten abgerechnet werden.
  • Fehlen Verbrauchsabrechnung, Funkzähler, Monatsinformation oder CO2-Angaben, darfst du deinen Anteil an den Heizkosten um 15 oder 3 Prozent kürzen.

Welche Fristen gelten für die Nebenkostenabrechnung?

Dein Vermieter muss über die Vorauszahlungen jährlich abrechnen. Die Abrechnung muss dir spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitgeteilt werden (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB). Für das Kalenderjahr 2025 ist das der 31.12.2026. Entscheidend ist, wann die Abrechnung bei dir ankommt, nicht das Datum auf dem Brief.

Kommt sie später, ist eine Nachforderung ausgeschlossen, es sei denn, dein Vermieter hat die Verspätung nicht zu vertreten (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB). Die Frist begrenzt nur Nachforderungen deines Vermieters, nicht dein Guthaben.

Deine eigene Frist beginnt mit dem Zugang. Einwendungen musst du spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang mitteilen, danach sind sie ausgeschlossen, außer du hast die Verspätung nicht zu vertreten (§ 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB). Rechne sicherheitshalber taggenau ein Jahr ab Zugang. Die Zahlungsfrist aus dem Anschreiben läuft davon unabhängig, melde Fehler deshalb möglichst vor dem Zahltermin.

Abrechnungszeitraum endet amAbrechnung muss da sein bis
31.12.202531.12.2026
30.06.202530.06.2026
30.09.202530.09.2026

Nebenkostenabrechnung prüfen in sechs Schritten

1

Frist prüfen

Notiere, an welchem Tag die Abrechnung bei dir ankam, und vergleiche ihn mit der Frist oben. Heb Umschlag oder Mail mit Datum auf.

2

Pflichtangaben prüfen

Laut Verbraucherzentrale braucht eine Abrechnung Angaben zum Verfasser, zum Objekt, zum Abrechnungs- und Nutzungszeitraum, die Gesamtkosten, die Umlageschlüssel mit Erläuterung und den Abzug deiner Vorauszahlungen. Fehlt etwas, kannst du eine korrigierte Abrechnung verlangen.

3

Kostenarten prüfen

Jede Position muss zu den 17 Kostenarten des § 2 BetrKV gehören und in deinem Mietvertrag vereinbart sein. Verwaltungskosten und Reparaturen sind nach § 1 Abs. 2 BetrKV nie umlagefähig.

4

Verteilung nachrechnen

Prüfe Wohnfläche, Personenzahl und Schlüssel. Ohne andere Vereinbarung wird nach Wohnfläche verteilt, erfasster Verbrauch wird nach Verbrauch verteilt (§ 556a Abs. 1 BGB). Dein Anteil ist Gesamtkosten mal dein Wert geteilt durch die Summe im Haus.

5

Heiz- und CO2-Kosten prüfen

Mindestens 50 und höchstens 70 Prozent der Heizkosten müssen nach Verbrauch verteilt sein (§ 7 HeizkostenV). Die CO2-Kosten teilen sich Vermieter und Mieter nach einem Stufenmodell, das in der Heizkostenabrechnung ausgewiesen sein muss.

6

Vergleichen, Belege ansehen, widersprechen

Vergleiche jede Position mit dem Vorjahr. Bei auffälligen Sprüngen siehst du dir die Belege an (§ 556 Abs. 4 BGB) und erhebst schriftlich Einwendungen, mit Position und Grund.

Welche Nebenkosten sind umlagefähig?

Umlagefähig sind nur die Betriebskosten aus § 2 der Betriebskostenverordnung, und auch die nur, wenn dein Mietvertrag es vereinbart (§ 556 Abs. 1 BGB). Das sind 17 Kostenarten.

  1. 1Grundsteuer und öffentliche Lasten
  2. 2Wasserversorgung
  3. 3Entwässerung
  4. 4Heizung
  5. 5Warmwasser
  6. 6Heizung und Warmwasser verbunden
  7. 7Aufzug
  8. 8Straßenreinigung und Müllbeseitigung
  9. 9Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
  10. 10Gartenpflege
  11. 11Beleuchtung
  12. 12Schornsteinreinigung
  13. 13Sach- und Haftpflichtversicherung
  14. 14Hauswart
  15. 15Antenne und Breitband, seit 01.07.2024 nur Strom und Prüfung
  16. 16Wäschepflege
  17. 17Sonstige Betriebskosten, nur wenn im Mietvertrag einzeln benannt

Was nie in die Abrechnung gehört

Verwaltungskosten wie die Hausverwaltung und Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung, also Reparaturen, gehören nie in die Betriebskosten (§ 1 Abs. 2 BetrKV). Erledigt der Hauswart auch Reparaturen oder Verwaltung, darf dieser Anteil nicht umgelegt werden (§ 2 Nr. 14 BetrKV). Laut Mieterbund sind auch die Rechtsschutz- und die Hausratversicherung des Vermieters keine Betriebskosten.

Kabel-TV ist seit dem 01.07.2024 raus. Bis zum 30.06.2024 durften Kabel-TV-Gebühren über die Nebenkosten umgelegt werden. Seitdem gehören zu einer Gemeinschafts-Antenne oder einem Breitbandnetz nur noch der Betriebsstrom und bei der Antenne die regelmäßige Prüfung (§ 2 Nr. 15 BetrKV).

Die neue Grundsteuer gilt erstmals für das Kalenderjahr 2025 (§ 37 GrStG), die Abrechnung 2025 ist also die erste mit ihr. Ob sie für dein Haus gestiegen oder gesunken ist, zeigt nur der Bescheid. Lass dir den Grundsteuerbescheid für 2025 bei der Belegeinsicht zeigen.

Heiz- und CO2-Kosten, deine Kürzungsrechte

Von den Kosten der zentralen Heizung müssen mindestens 50 und höchstens 70 Prozent nach dem erfassten Verbrauch verteilt werden, der Rest nach Fläche (§ 7 Abs. 1 HeizkostenV). Für Warmwasser gilt dieselbe Spanne (§ 8 Abs. 1 HeizkostenV). Hält sich dein Vermieter nicht an die Vorgaben, darfst du deinen Anteil kürzen.

GrundKürzung
Heiz- oder Warmwasserkosten nicht nach Verbrauch abgerechnet§ 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV15 %
Keine fernablesbaren Zähler, obwohl sie Pflicht waren§ 12 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV3 %
Monatliche Verbrauchsinformation fehlt oder ist unvollständig§ 12 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV3 %
CO2-Anteil, Einstufung oder Berechnungsgrundlagen fehlen§ 7 Abs. 4 CO2KostAufG3 %

Die CO2-Kosten für Heizung und Warmwasser teilen sich Vermieter und Mieter für Abrechnungszeiträume ab dem 01.01.2023 nach zehn Stufen. Liegt der Ausstoß des Hauses unter 12 kg CO2 je Quadratmeter und Jahr, trägst du sie allein, ab 52 kg trägt dein Vermieter 95 Prozent (Anlage zum CO2KostAufG). Dein Anteil, die Einstufung und die Berechnungsgrundlagen müssen in der Heizkostenabrechnung stehen (§ 7 Abs. 3 CO2KostAufG).

Für die Abrechnung 2025 greift die Kürzung wegen fehlender Funkzähler nur bei Geräten, die nach dem 01.12.2021 eingebaut wurden. Ältere Zähler müssen bis 31.12.2026 nachgerüstet werden (§ 5 Abs. 2 und 3 HeizkostenV).

Belegeinsicht, so siehst du die Rechnungen

Dein Vermieter muss dir auf Verlangen Einsicht in die Belege geben, auf denen die Abrechnung beruht, und darf sie auch elektronisch bereitstellen (§ 556 Abs. 4 BGB). Laut Verbraucherzentrale darf er die Einsicht nicht mit Hinweis auf den Datenschutz verweigern. Fordere die Einsicht schriftlich an und nenne die Positionen, die du prüfen willst, etwa Hauswart, Versicherung oder Grundsteuer.

Kostenlose Checkliste zum Abhaken

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Häufige Fragen

Bis wann muss die Nebenkostenabrechnung 2025 kommen?

Ist dein Abrechnungszeitraum das Kalenderjahr 2025, muss die Abrechnung bis 31.12.2026 bei dir sein. Das folgt aus § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB, nach dem die Abrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen ist.

Was passiert, wenn die Nebenkostenabrechnung zu spät kommt?

Dann darf dein Vermieter keine Nachzahlung mehr verlangen, außer er hat die Verspätung nicht zu vertreten (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB). Entscheidend ist der Tag, an dem die Abrechnung bei dir angekommen ist. Die Frist begrenzt nur Nachforderungen, nicht dein Guthaben.

Wie lange kann ich der Nebenkostenabrechnung widersprechen?

Einwendungen musst du deinem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitteilen (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB). Danach kannst du sie nur noch geltend machen, wenn du die Verspätung nicht zu vertreten hast. Die Zahlungsfrist aus dem Anschreiben läuft davon unabhängig.

Welche Kosten darf der Vermieter nicht umlegen?

Verwaltungskosten und Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung, also Reparaturen, sind keine Betriebskosten (§ 1 Abs. 2 BetrKV). Kabel-TV-Gebühren dürfen seit dem 01.07.2024 nicht mehr umgelegt werden (§ 2 Nr. 15 BetrKV). Sonstige Betriebskosten zahlst du grundsätzlich nur, wenn sie im Mietvertrag einzeln benannt sind.

Darf ich die Belege zur Nebenkostenabrechnung sehen?

Ja. Dein Vermieter muss dir auf Verlangen Einsicht in die Belege geben, auf denen die Abrechnung beruht. Er darf sie auch elektronisch bereitstellen (§ 556 Abs. 4 BGB).

Wann darf ich die Heizkosten kürzen?

Um 15 Prozent, wenn Heiz- oder Warmwasserkosten entgegen der Heizkostenverordnung nicht nach Verbrauch abgerechnet werden. Um 3 Prozent, wenn vorgeschriebene fernablesbare Zähler oder die monatlichen Verbrauchsinformationen fehlen (§ 12 Abs. 1 HeizkostenV) oder wenn die CO2-Aufteilung in der Heizkostenabrechnung fehlt (§ 7 Abs. 4 CO2KostAufG).

Wie werden die CO2-Kosten zwischen Mieter und Vermieter aufgeteilt?

Nach einem Stufenmodell mit zehn Stufen, je nach CO2-Ausstoß des Hauses in Kilogramm je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr. Unter 12 kg trägt der Mieter die CO2-Kosten allein, ab 52 kg trägt der Vermieter 95 Prozent. Das gilt für Abrechnungszeiträume ab dem 01.01.2023 (CO2KostAufG).

Ist die neue Grundsteuer in der Abrechnung 2025 umlagefähig?

Ja, die Grundsteuer gehört zu den umlagefähigen öffentlichen Lasten (§ 2 Nr. 1 BetrKV). Die neue Grundsteuer gilt erstmals für das Kalenderjahr 2025 (§ 37 GrStG). Prüf, ob der Betrag in deiner Abrechnung zum Grundsteuerbescheid für 2025 passt.

Wenn es Streit gibt

Hol dir Hilfe vor Ort

Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung, KreditKompass berät nicht rechtlich. Kommt ihr nicht weiter, helfen die Mietervereine im Deutschen Mieterbund und die Beratungsstellen der Verbraucherzentralen.

Stand Oktober 2026. Alle Angaben nach Gesetzestext, geprüft am 24.10.2026.